Ratgeber · Erneuerungsfonds
Wie hoch soll die Einlage in den Erneuerungsfonds sein?
Kurz gesagt
Die richtige Einlage ergibt sich nicht aus einem fixen Prozentsatz, sondern aus den Erneuerungen der nächsten Jahrzehnte: Welche Bauteile werden wann fällig, und was kosten sie? Die Einlage sollte so hoch sein, dass der Fonds bei jeder dieser Erneuerungen genug Geld hat, nicht nur bei der nächsten. Sonst droht eine Sondereinlage.
Was das Gesetz sagt
Das Zivilgesetzbuch verlangt keinen Erneuerungsfonds. Es sieht aber vor, dass die Versammlung der Stockwerkeigentümer über seine Schaffung entscheidet (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Die meisten Reglemente schreiben einen Fonds vor und regeln, wie die Einlage festgelegt und verteilt wird. Der Fonds gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft (Art. 712l ZGB), nicht den einzelnen Eigentümern.
Die Einlage ist ein Teil der gemeinschaftlichen Kosten. Ohne andere Regel im Reglement wird sie wie die übrigen Kosten nach Wertquoten verteilt (Art. 712h ZGB). Mehr dazu im Ratgeber Wertquote und Verteilschlüssel.
Der Prozentsatz als Faustregel
Häufig wird die Einlage als Prozentsatz des Gebäudeversicherungswerts festgelegt, manchmal mit einer Obergrenze für den Fonds. Das ist einfach und gut für den Anfang. Es berücksichtigt aber weder das Alter des Gebäudes noch seine Bauteile:
- Ein Neubau braucht in den ersten Jahren kaum Geld, ein Haus mit 30 Jahre altem Dach und alter Heizung dagegen bald sehr viel.
- Grosse Erneuerungen wie Dach, Fassade, Fenster oder Lift kommen oft in wenigen Jahren nacheinander.
- Eine Obergrenze kann dazu führen, dass die Einlagen genau dann stoppen, wenn die teuren Jahre bevorstehen.
Der Prozentsatz ist deshalb ein Anhaltspunkt, keine Planung.
In vier Schritten zur Einlage
- Bauteile auflisten: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Lift, Leitungen, Umgebung und alles, was die Gemeinschaft gemeinsam erneuern muss.
- Fälligkeit schätzen: aus dem Jahr der letzten Erneuerung und der üblichen Lebensdauer, zum Beispiel nach der Schweizer Lebensdauertabelle. Den tatsächlichen Zustand berücksichtigen.
- Kosten schätzen: aus Erfahrungswerten oder, besser, aus Offerten von Fachleuten.
- Einlage bestimmen: so hoch, dass der Fonds zu keinem Zeitpunkt ins Minus fällt. Dafür prüft man jede Fälligkeit: Reicht der heutige Bestand plus die Einlagen bis zu diesem Jahr für alle Erneuerungen bis dahin?
Rechenbeispiel
Die Muster-Gemeinschaft «Musterweg 2» hat heute CHF 150'000 im Fonds. In den nächsten 20 Jahren stehen drei grosse Erneuerungen an:
| Bauteil | Fällig in | Kosten | Kosten bis dahin zusammen |
|---|---|---|---|
| Heizung | 8 Jahren | CHF 60'000 | CHF 60'000 |
| Dach | 12 Jahren | CHF 180'000 | CHF 240'000 |
| Fassade | 20 Jahren | CHF 240'000 | CHF 480'000 |
Nun prüft man jede Fälligkeit (vereinfacht ohne Teuerung und Zins):
- Heizung (Jahr 8): Der heutige Bestand von CHF 150'000 reicht bereits.
- Dach (Jahr 12): Es fehlen CHF 240'000 − 150'000 = CHF 90'000. Verteilt auf 12 Jahre: CHF 7'500 pro Jahr.
- Fassade (Jahr 20): Es fehlen CHF 480'000 − 150'000 = CHF 330'000. Verteilt auf 20 Jahre: CHF 16'500 pro Jahr.
Massgebend ist der höchste Wert: CHF 16'500 pro Jahr. Wer nur auf das Dach schaut, legt CHF 7'500 ein und steht vor der Fassade mit einer Lücke von CHF 180'000 da. Bei einer Wohnung mit einer Wertquote von 180/1000 macht die Einlage von CHF 16'500 pro Jahr CHF 2'970 aus.
In Wirklichkeit steigen die Baukosten mit der Zeit, und das Geld im Fonds bringt etwas Zins. Eine gute Planung rechnet beides mit ein und blickt weiter als 20 Jahre voraus, weil nach der Fassade bald wieder die Heizung kommt.
Regelmässig überprüfen
Eine Planung ist eine Schätzung. Sie wird besser, wenn man sie jedes Jahr nachführt: neue Offerten eintragen, ausgeführte Arbeiten mit den effektiven Kosten erfassen und die Einlage anpassen. So sehen alle Eigentümer rechtzeitig, ob der Fonds reicht, und die Versammlung kann die Einlage begründet festlegen.
Der Erneuerungsfonds-Planer von LüHa rechnet genau so: Er schätzt die Fälligkeiten aus Baujahr und Lebensdauer, übernimmt Offerten und zeigt für 50 Jahre, ob der Fonds trägt und welche Einlage es dafür braucht. Die Demo lässt sich ohne Anmeldung mit eigenen Zahlen ausprobieren.
Häufige Fragen
Ist ein Erneuerungsfonds in der STWEG Pflicht?
Das Gesetz schreibt ihn nicht vor; die Versammlung entscheidet über seine Schaffung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Die meisten Reglemente verlangen aber einen Fonds. Massgebend ist Ihr Reglement.
Wer beschliesst die Höhe der Einlage?
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer, meist zusammen mit dem Budget. Manche Reglemente legen einen Rahmen oder eine Obergrenze fest.
Was passiert, wenn der Fonds nicht reicht?
Dann muss die Gemeinschaft den fehlenden Betrag anders aufbringen, meist mit einer Sondereinlage, die alle Eigentümer nach ihrem Anteil bezahlen, oder mit einem Kredit.
Bekomme ich meinen Anteil am Fonds zurück, wenn ich verkaufe?
Nein. Der Fonds gehört der Gemeinschaft und bleibt bei der Liegenschaft. Er ist aber oft ein Thema beim Kaufpreis: Ein gut gefüllter Fonds ist für Käufer ein Vorteil.
Kann ich die Einlage von den Steuern abziehen?
Das regelt jeder Kanton selbst. Fragen Sie das Steueramt Ihres Kantons; die Buchhaltung liefert die Zahlen dazu.
Reicht Ihr Fonds für die nächsten 50 Jahre?
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