Ratgeber · Kostenverteilung
Wertquote und Verteilschlüssel: Wer bezahlt was?
Kurz gesagt
Grundsätzlich trägt jeder Stockwerkeigentümer die gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis seiner Wertquote (Art. 712h ZGB). Das Reglement kann für einzelne Kosten andere Schlüssel vorsehen, etwa den Verbrauch bei der Heizung. Dient eine Anlage einer Wohnung gar nicht oder kaum, muss das bei der Verteilung berücksichtigt werden.
Was die Wertquote ist
Die Wertquote gibt an, welchen Anteil eine Stockwerkeinheit am Wert der ganzen Liegenschaft hat. Sie wird in Bruchteilen angegeben, meist in Tausendsteln (Promille) oder Prozent (Art. 712e Abs. 1 ZGB). Grösse, Lage im Haus und Ausbau der Wohnung spielen dabei eine Rolle. Alle Wertquoten zusammen ergeben 1000/1000 bzw. 100 %.
Die Wertquote steht im Begründungsakt und im Grundbuch. Sie bestimmt nicht nur die Kosten, sondern auch das Stimmgewicht bei Beschlüssen, für die eine Mehrheit nach Wertquoten nötig ist.
Der Grundsatz: Kosten nach Wertquote
Jeder Stockwerkeigentümer trägt die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung im Verhältnis seiner Wertquote (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Dazu gehören zum Beispiel:
- Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile
- die Kosten der Verwaltung, einschliesslich der Entschädigung der Verwaltung
- öffentliche Abgaben und Steuern, die die Gemeinschaft betreffen
In der Praxis werden auch die Einlagen in den Erneuerungsfonds und die Versicherungsprämien meist nach Wertquote verteilt, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt.
Bei einer Wertquote von 180/1000 tragen Sie also 18 % dieser Kosten.
Besondere Verteilschlüssel
Das Reglement kann vom Grundsatz abweichen. Häufig sind:
| Kosten | Üblicher Schlüssel |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | Teilweise nach Verbrauch (gemessen), der Rest nach Wertquote oder Fläche |
| Wasser | Nach Verbrauch, wo Zähler vorhanden sind, sonst nach Wertquote |
| Lift | Nur die Wohnungen, die ihn nutzen; manchmal abgestuft nach Stockwerk |
| Einstellhalle, Parkplätze | Nur die Eigentümer von Parkplätzen |
| Kabelfernsehen, Internet | Pro Anschluss, also gleiche Teile pro Wohnung |
Unabhängig vom Reglement gilt: Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass, ist das bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB).
Beispiel Lift
Im Muster-Haus «Musterweg 2» gibt es sechs Wohnungen; zwei davon liegen im Erdgeschoss mit eigenem Eingang und nutzen den Lift nicht. Der Lift kostet im Jahr CHF 4'800 für Wartung, Strom und Abonnement.
- Nach Wertquote würden die beiden Erdgeschosswohnungen mit zusammen 300/1000 CHF 1'440 an einen Lift bezahlen, den sie nicht nutzen.
- Mit eigenem Schlüssel tragen nur die vier oberen Wohnungen die CHF 4'800, im Verhältnis ihrer Wertquoten von zusammen 700/1000. Eine Wohnung mit 180/1000 bezahlt dann 180/700 davon, also rund CHF 1'234.
In der Buchhaltung wird dafür ein eigener Verteilschlüssel angelegt, an dem nur die beteiligten Wohnungen teilnehmen. Die Abrechnung zeigt dann bei den Liftkosten für jede Wohnung den richtigen Anteil.
Schlüssel und Wertquote ändern
Verteilschlüssel stehen im Reglement. Ein Reglement wird mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer beschlossen und geändert, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertreten, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt (Art. 712g Abs. 3 ZGB). Prüfen Sie Ihr Reglement auf strengere Vorgaben.
Wertquoten lassen sich nur mit Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Versammlung ändern. Wurde eine Quote irrtümlich falsch festgelegt oder ist sie wegen baulicher Veränderungen unrichtig geworden, kann jeder Eigentümer die Berichtigung verlangen (Art. 712e Abs. 2 ZGB). Danach muss auch der Eintrag im Grundbuch angepasst werden.
In LüHa STWEG legen Sie pro Kostenart fest, welcher Schlüssel gilt und welche Wohnungen beteiligt sind: Wertquote, Fläche, Verbrauch oder ein frei definierter Schlüssel. Die App prüft, dass die verteilten Beträge genau zu den gebuchten Kosten passen.
Häufige Fragen
Wo finde ich meine Wertquote?
Im Begründungsakt des Stockwerkeigentums, im Grundbuchauszug Ihrer Einheit und meist auch auf der Eigentümerabrechnung.
Darf die Verwaltung einen Verteilschlüssel selbst ändern?
Nein. Verteilschlüssel ergeben sich aus dem Gesetz, dem Reglement und den Beschlüssen der Versammlung. Die Verwaltung wendet sie an.
Müssen Erdgeschosswohnungen an den Liftkosten mitzahlen?
Wenn der Lift ihnen nicht oder nur in ganz geringem Mass dient, ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Wie genau, regelt meist das Reglement.
Werden Parkplätze auch nach Wertquote abgerechnet?
Parkplätze in einer Einstellhalle haben oft eigene Wertquoten oder sind als Miteigentum organisiert. Die Kosten der Halle tragen dann in der Regel nur die Parkplatz-Eigentümer.
Verteilschlüssel einmal einrichten, jedes Jahr richtig abrechnen
In der Demo von LüHa STWEG sind Wertquoten, Verbrauch und eigene Schlüssel schon angelegt.