Ratgeber · Eigentümerabrechnung
Die Eigentümerabrechnung Schritt für Schritt lesen
Kurz gesagt
Die Eigentümerabrechnung zeigt, welchen Anteil an den Kosten der Gemeinschaft Sie im vergangenen Jahr bzw. in der vergangenen Abrechnungsperiode tragen, wie viel Sie mit den Akontozahlungen bereits bezahlt haben und ob daraus eine Nachzahlung oder ein Guthaben entsteht. Wer drei Dinge kennt, versteht sie: die Wertquote, die Verteilschlüssel und die Akontozahlungen.
Was in der Abrechnung steht
Zur Abrechnung gehören meist zwei Teile: die Jahresrechnung der Gemeinschaft mit allen Kosten und dem Vergleich zum Budget, und Ihre persönliche Abrechnung. Diese enthält in der Regel:
- Ihren Anteil an den Kosten, aufgeteilt nach Kostenarten wie Hauswartung, Allgemeinstrom, Versicherung, Verwaltung, Heizung und Wasser.
- Den Verteilschlüssel pro Kostenart, meist Ihre Wertquote, bei Heizung und Wasser oft ganz oder teilweise der Verbrauch.
- Die Einlage in den Erneuerungsfonds mit Ihrem Anteil.
- Ihre Akontozahlungen, also die Raten, die Sie im Lauf des Jahres bezahlt haben.
- Den Saldo: Nachzahlung, wenn die Kosten höher waren als die Akontozahlungen, oder Guthaben, wenn sie tiefer waren.
Rechenbeispiel
Wohnung 3 in der Muster-Gemeinschaft «Musterweg 2» hat eine Wertquote von 180/1000, also 18 % der Liegenschaft. Die Heizkosten werden nach Reglement zu 30 % nach Wertquote und zu 70 % nach Verbrauch verteilt; auf Wohnung 3 entfallen 15 % des gemessenen Verbrauchs.
| Kostenart | Gemeinschaft | Schlüssel | Anteil Wohnung 3 |
|---|---|---|---|
| Hauswartung, Allgemeinstrom, Versicherung, Verwaltung | CHF 29'400 | Wertquote 18 % | CHF 5'292 |
| Heizung, fixer Teil (30 %) | CHF 7'200 | Wertquote 18 % | CHF 1'296 |
| Heizung, Verbrauch (70 %) | CHF 16'800 | Verbrauch 15 % | CHF 2'520 |
| Einlage Erneuerungsfonds | CHF 16'500 | Wertquote 18 % | CHF 2'970 |
| Total Anteil | CHF 12'078 | ||
| Bezahlte Akontozahlungen | 4 × CHF 3'000 | − CHF 12'000 | |
| Nachzahlung | CHF 78 |
Wäre der Winter milder gewesen, hätte Wohnung 3 weniger Heizkosten getragen und ein Guthaben erhalten. Das Guthaben wird je nach Prozess der Verwaltung ausbezahlt oder mit der nächsten Akontozahlung verrechnet.
Was Sie prüfen können
- Stimmt Ihre Wertquote? Sie steht im Begründungsakt bzw. im Grundbuch und ändert sich nur selten.
- Stimmen die Akontozahlungen? Vergleichen Sie sie mit Ihren eigenen Zahlungen.
- Passt der Verteilschlüssel zum Reglement? Zum Beispiel, ob Wohnungen im Erdgeschoss an den Liftkosten beteiligt sind (separater Liftkostenverteilschlüssel).
- Wo weicht die Rechnung vom Budget ab? Grosse Abweichungen sollte die Verwaltung erklären können.
- Wie hat sich der Erneuerungsfonds entwickelt? Einlagen, Entnahmen für Arbeiten und der Bestand am Jahresende.
Belege dürfen Sie in der Regel einsehen. Fragen klären Sie am besten vor der Versammlung mit der Verwaltung oder der Revisionsstelle.
Genehmigung durch die Versammlung
Die Versammlung genehmigt jedes Jahr die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern, ebenso den Kostenvoranschlag, also das Budget (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). Aus dem Budget ergeben sich die Akontozahlungen für das neue Jahr. Erst nach der Genehmigung ist die Abrechnung definitiv.
Für die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre hat die Gemeinschaft Anspruch auf ein Pfandrecht an der Stockwerkeinheit (Art. 712i ZGB). Offene Nachzahlungen sind damit für die Gemeinschaft zusätzlich abgesichert.
Mit LüHa STWEG entsteht die Abrechnung jedes Eigentümers auf Knopfdruck aus der Buchhaltung, inklusive Eigentümerbrief, Kapitalnachweis für den Erneuerungsfonds und Akontoblatt für das neue Jahr.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Akontozahlung und Abrechnung?
Die Akontozahlungen sind Vorauszahlungen, berechnet aus dem Budget. Die Abrechnung vergleicht sie am Jahresende mit den tatsächlichen Kosten; daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Wie wird abgerechnet, wenn eine Wohnung unter dem Jahr verkauft wird?
Üblich ist eine Aufteilung nach Tagen zwischen bisherigem und neuem Eigentümer. Was im Kaufvertrag dazu vereinbart ist, gilt zwischen Käufer und Verkäufer.
Bis wann muss ich eine Nachzahlung bezahlen?
Das bestimmen das Reglement und die Verwaltung; die Frist steht meist auf der Abrechnung.
Warum bezahle ich Heizkosten, obwohl ich kaum geheizt habe?
Viele Reglemente verteilen einen Teil der Heizkosten fix nach Wertquote, weil auch Leitungen, Treppenhaus und Wärmeverluste Kosten verursachen. Nur der übrige Teil richtet sich nach dem Verbrauch.
Abrechnungen ohne Rechnerei
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